買房有風(fēng)險 交款需謹(jǐn)慎

 2015年1月6日，大江與小趙簽訂《房屋買賣合同》一份，約定大江將某房產(chǎn)以70萬元的價格轉(zhuǎn)讓給小趙，小趙須交納購房定金2萬元給大江，大江于2015年4月6日前辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，小趙在辦理過戶手續(xù)當(dāng)日付清余款。雙方還約定不得違約和反悔，若大江違約則返還全部定金，并賠償小趙違約金2萬元。合同簽訂當(dāng)日，小趙將2萬元現(xiàn)金作為購房定金交給大江，大江出具收條。其后，大江多次表示不愿出售房屋，也未在2015年4月6日前將房屋過戶給小趙，于是小趙將大江起訴至蕪湖市鏡湖區(qū)人民法院，要求大江返還定金2萬元，并賠償違約金2萬元。

 庭審中，大江辯稱自己不愿出售房屋是因為涉案房屋是其與妻子的夫妻共同財產(chǎn)，自己獨自簽訂《房屋買賣合同》是無權(quán)處置，該合同無效，小趙無權(quán)要求賠償違約金。

 法院審理認(rèn)為，大江與小趙簽訂的《房屋買賣合同》是雙方真實意思表示，合法有效。《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第三條規(guī)定：“當(dāng)事人一方以出賣人在締約時對標(biāo)的物沒有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張合同無效的，人民法院不予支持。出賣人因未取得所有權(quán)或者處分權(quán)致使標(biāo)的物所有權(quán)不能轉(zhuǎn)移，買受人要求出賣人承擔(dān)違約責(zé)任或者要求解除合同并主張損害賠償?shù)模嗣穹ㄔ簯?yīng)予支持?！贝蠼跃喖s時未征得共有權(quán)人同意、屬無權(quán)處分為由主張合同無效，依法不予支持。大江未在約定時間將涉案房屋過戶給小趙，構(gòu)成違約，應(yīng)該承擔(dān)違約責(zé)任。鑒于合同訂立時間很短大江即表示不再出售涉案房屋，并未給小趙造成明顯的損失，合同約定的違約金數(shù)額明顯高于因違約所產(chǎn)生的損失數(shù)額。此外，小趙在簽訂合同前明知該房產(chǎn)系大江與其妻共同共有，在未見到共有人的書面授權(quán)委托書情況下仍與大江單獨簽訂合同，未盡審慎義務(wù)，本身存在過錯?；谏鲜鲆蛩?，將違約金酌定為2000元。