小區(qū)內(nèi)無法辦理產(chǎn)權(quán)登記的地上車位應(yīng)屬業(yè)主共有
【案情】
A小區(qū)由B房地產(chǎn)開發(fā)公司（以下簡稱B公司）投資建設(shè)，該小區(qū)規(guī)劃修建有112個地上車位，B公司依法取得小區(qū)全部建筑物的初始登記（地上車位無法辦理產(chǎn)權(quán)登記），并將房屋銷售完畢。《商品房買賣合同》中均約定：“建設(shè)單位保留小區(qū)地上車位所有權(quán)，由建設(shè)單位通過出售、出租、附贈等方式進行處分?！毙^(qū)業(yè)主依法成立了A小區(qū)業(yè)主委員會，后B公司欲以自己的名義將車位以出售或出租方式進行處分，業(yè)主認為小區(qū)地上車位占用了共有部分，其應(yīng)屬全體業(yè)主共有，A小區(qū)業(yè)主委員會根據(jù)業(yè)主大會的決議向法院提起訴訟，請求確認B公司建設(shè)的112個地上車位屬于全體業(yè)主共有。
【分歧】
規(guī)劃建設(shè)的地上車位屬于業(yè)主共有，還是屬于建設(shè)單位所有？
一種觀點認為，物權(quán)法第七十四條第二款規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈或者出租等方式約定?！笨芍?guī)劃車位的初始所有權(quán)應(yīng)屬建設(shè)單位，其才可通過出售、附贈或出租等方式向業(yè)主等進行處分，同時，雙方在合同中對車位權(quán)屬進行了明確約定，故爭議車位應(yīng)屬建設(shè)單位所有。
另一種觀點認為，《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《建筑物區(qū)分所有權(quán)解釋》）第二條第一款規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)符合下列條件的房屋，以及車位、攤位等特定空間，應(yīng)當(dāng)認定為物權(quán)法第六章所稱的專有部分：（一）具有構(gòu)造上的獨立性，能夠明確區(qū)分；（二）具有利用上的獨立性，可以排他使用；（三）能夠登記成為特定業(yè)主所有權(quán)的客體。”爭議車位無法辦理產(chǎn)權(quán)登記，即不能成為享有專有權(quán)的專有部分，即使該部分車位經(jīng)過了規(guī)劃審批，也應(yīng)認定其占用了業(yè)主共有部分，所有權(quán)應(yīng)屬全體業(yè)主。
【評析】
筆者贊同第二種觀點。理由如下：
1.物權(quán)法第七十四條中的“規(guī)劃”應(yīng)是解決車位、車庫建設(shè)的合法性、合規(guī)性和合理性問題，并非解決權(quán)屬問題
建筑規(guī)劃的目的在于確定建筑物的位置、規(guī)模及用途等指標(biāo)，而建筑規(guī)劃審批是職能部門依法履行監(jiān)管職責(zé)的方式，建筑規(guī)劃本身并不能確定建筑物的所有權(quán)歸屬，其只能證明建筑物建設(shè)的合法性、合規(guī)性和合理性。物權(quán)法第七十四條第三款規(guī)定：“占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有?！睉?yīng)將物權(quán)法第七十四條第二款和第三款結(jié)合起來理解，絕不能割裂開來，從第三款規(guī)定可知占用共有部分的車位屬于業(yè)主共有，所以第二款規(guī)定實際上有一個前置隱形條件，即“未占用業(yè)主共有部分”，可知區(qū)分車位權(quán)屬的關(guān)鍵在于其是否占用業(yè)主共有部分，而非其是否經(jīng)過規(guī)劃。
2.建筑區(qū)劃內(nèi)的權(quán)屬分類為：業(yè)主專有、業(yè)主共有、城鎮(zhèn)（市政）所有（公用）和其他權(quán)利人所有
物權(quán)法第七十三條規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有?！薄督ㄖ飬^(qū)分所有權(quán)解釋》第三條規(guī)定：“除法律、行政法規(guī)規(guī)定的共有部分外，建筑區(qū)劃內(nèi)的以下部分，也應(yīng)當(dāng)認定為物權(quán)法第六章所稱的共有部分：（一）建筑物的基礎(chǔ)、承重結(jié)構(gòu)、外墻、屋頂?shù)然窘Y(jié)構(gòu)部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設(shè)施、設(shè)備，避難層、設(shè)備層或者設(shè)備間等結(jié)構(gòu)部分；（二）其他不屬于業(yè)主專有部分，也不屬于市政公用部分或者其他權(quán)利人所有的場所及設(shè)施等。建筑區(qū)劃內(nèi)的土地，依法由業(yè)主共同享有建設(shè)用地使用權(quán)，但屬于業(yè)主專有的整棟建筑物的規(guī)劃占地或者城鎮(zhèn)公共道路、綠地占地除外。”可知一個建筑區(qū)劃內(nèi)的物權(quán)歸屬僅有四類，即業(yè)主專有、業(yè)主共有、城鎮(zhèn)（市政）所有（公用）和其他權(quán)利人所有。城鎮(zhèn)（市政）所有（公用）一般指城鎮(zhèn)道路、城鎮(zhèn)綠地等，而其他權(quán)利人一般指在建筑區(qū)劃內(nèi)建設(shè)信號發(fā)射站的電信部門等，這兩類情形很容易區(qū)分，故一般情況下，由建設(shè)單位建造的建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施若不屬于業(yè)主專有，就應(yīng)屬于業(yè)主共有，系非此即彼關(guān)系。
3.不能辦理產(chǎn)權(quán)登記的地上車位屬業(yè)主共有，《商品房買賣合同》中關(guān)于所有權(quán)保留的約定對業(yè)主無效
專有部分不僅要具備構(gòu)造和利用上的獨立性，還要能進行產(chǎn)權(quán)登記，爭議車位雖經(jīng)過規(guī)劃審批，但因其僅附著于小區(qū)土地上，既未計算建筑面積，也未納入容積率指標(biāo)，故無法辦理產(chǎn)權(quán)登記，實質(zhì)上屬于建設(shè)用地使用權(quán)，根據(jù)《建筑物區(qū)分所有權(quán)解釋》第三條第二款的規(guī)定，建設(shè)單位將房屋銷售完畢后，小區(qū)建設(shè)用地使用權(quán)就轉(zhuǎn)移為業(yè)主共有，故爭議車位無法成為特定人所有的專有部分，根據(jù)前述分析，應(yīng)認定其占用了業(yè)主共有部分，所有權(quán)歸屬于全體業(yè)主。建設(shè)單位對車位進行處分的前提是其享有所有權(quán)，因爭議車位屬業(yè)主共有，故建設(shè)單位無權(quán)進行處分，《商品房買賣合同》中關(guān)于車位所有權(quán)保留的約定對業(yè)主無效。
