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興政辦發(fā)〔2022〕8號關(guān)于印發(fā)《興隆臺區(qū)物業(yè)領(lǐng)域?qū)ｍ椪喂ぷ鲗嵤┓桨浮返耐ㄖ?/p>
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工作實施方案》的通知
區(qū)政府各部門、各直屬事業(yè)單位、各垂管部門、各街道辦事處：
經(jīng)區(qū)政府研究同意，現(xiàn)將《興隆臺區(qū)物業(yè)領(lǐng)域?qū)ｍ椪喂ぷ鲗嵤┓桨浮酚“l(fā)給你們，請認真貫徹落實。
興隆臺區(qū)人民政府辦公室
2022年6月7日
（此文件公開發(fā)布）
興隆臺區(qū)物業(yè)領(lǐng)域?qū)ｍ椪喂ぷ鲗嵤┓桨?/font>
為加強全區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)監(jiān)管，進一步規(guī)范我區(qū)物業(yè)服務(wù)管理秩序，夯實物業(yè)基礎(chǔ)服務(wù)，整治物業(yè)行業(yè)領(lǐng)域各類違法違規(guī)行為，不斷提升全區(qū)物業(yè)服務(wù)管理水平。按照省、市、相關(guān)工作要求，結(jié)合我區(qū)物業(yè)管理工作實際，制定本方案。
一、工作目標
（一）全面落實監(jiān)管責任，促進政府部門依法履職
按照《盤錦市物業(yè)管理條例》和各部門工作職責，進一步理清、明確政府相關(guān)部門在小區(qū)物業(yè)管理工作中的職責，深入推進監(jiān)管執(zhí)法進小區(qū)活動，全面落實各自監(jiān)管責任，逐步形成齊抓共管、共管共治的小區(qū)綜合治理格局。
（二）規(guī)范市場主體行為，不斷提升物業(yè)服務(wù)質(zhì)量
依法嚴厲打擊、糾正小區(qū)建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)在前期物業(yè)招投標、承接查驗、住宅小區(qū)物業(yè)管理、服務(wù)等環(huán)節(jié)的違法行為；或發(fā)生不服從、不配合相關(guān)部門、屬地街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）管理等行為，督促其依法、依規(guī)、依標準實施物業(yè)管理，為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)。
（三）加強基層組織建設(shè)，逐步提高業(yè)主自治能力
堅持以基層黨組織服務(wù)群眾和改善物業(yè)服務(wù)管理為抓手，著力解決社區(qū)治理和物業(yè)服務(wù)的突出問題。強化老舊小區(qū)、無物業(yè)小區(qū)、無業(yè)主大會小區(qū)的物業(yè)管理工作，繼續(xù)加大區(qū)住建局、街道對住宅小區(qū)業(yè)主大會、業(yè)委會（物業(yè)管理委員會）組建工作的指導力度，充分發(fā)揮基層自治組織作用，全市住宅小區(qū)業(yè)主大會、業(yè)委會（物業(yè)管理委員會）和物業(yè)管理動態(tài)覆蓋率始終達到95%以上，業(yè)委會履職水平逐步提高。
二、整治范圍
全區(qū)范圍內(nèi)所有實施物業(yè)管理的住宅項目（小區(qū)）。
三、整治任務(wù)
重點整治各政府部門、物業(yè)市場主體和業(yè)主委員會（物業(yè)管理委員會）等基層自治組織在參與住宅小區(qū)物業(yè)監(jiān)督、管理過程中的違法違規(guī)行為，以及實施物業(yè)監(jiān)督、管理活動中責任落實不到位、機制不健全、工作不規(guī)范等問題。
（一）政府部門監(jiān)管層面
1.住建、發(fā)改、自然資源、城管執(zhí)法、公安、工信、環(huán)境保護、市場監(jiān)管、應急、衛(wèi)生健康、消防、民政等部門（以下簡稱“各監(jiān)管部門”），對照各自監(jiān)管職責（具體對照《盤錦市物業(yè)管理條例》、本部門“三定方案”和行業(yè)法律法規(guī)等規(guī)定），自查本部門、本系統(tǒng)是否存在監(jiān)管責任落實不到位、監(jiān)管機制不健全、執(zhí)法檢查不規(guī)范、協(xié)調(diào)處理矛盾糾紛不及時；以及是否存在不作為、亂作為、部門間推諉扯皮、管理不到位等問題。
2.按照相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定，街道和社區(qū)（村）對照各自監(jiān)管職責，自查在推動成立住宅小區(qū)業(yè)主大會、業(yè)委會、物業(yè)管理委員會過程中，是否存在不依法履行職責、日常監(jiān)督指導不到位、推動物業(yè)管理全覆蓋工作不力等問題。
（二）物業(yè)市場主體層面
1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
（1）未按規(guī)定簽訂物業(yè)服務(wù)合同，未明確物業(yè)服務(wù)等級標準并在規(guī)定時間內(nèi)辦理合同備案手續(xù)的。
（2）未將物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標準以及收費項目、收費標準等有關(guān)情況在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置進行公示的；未按規(guī)定公布物業(yè)服務(wù)收支情況的；未按物業(yè)服務(wù)合同約定的事項和標準提供服務(wù)，擅自提高收費標準，增加收費項目的。
（3）未按規(guī)定或合同約定對物業(yè)進行養(yǎng)護和維修的；未按規(guī)定使用住宅專項維修資金的。
（4）處理業(yè)主合理合法投訴不及時、不配合、不到位的；不履行物業(yè)服務(wù)合同或履行不到位，導致業(yè)主頻繁投訴的。
（5）未及時制止物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律法規(guī)規(guī)定，未及時向有關(guān)行政管理部門報告的。
（6）未按要求定期開展防火檢查巡查和消防宣傳教育，未按有關(guān)規(guī)定做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)消防安全等安全防范工作的；未按規(guī)定對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備安全狀況進行檢查，并及時處理有關(guān)安全隱患。
（7）擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場地，損害業(yè)主共同利益的；擅自利用屬于業(yè)主共有的道路、綠地或者其他場地作為停放車輛或者物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營的；擅自改變公共建筑或公用設(shè)施，或挪用、侵占業(yè)主共有財產(chǎn)的。
（8）違反《盤錦市物業(yè)管理條例》第二十三條的規(guī)定， 物業(yè)服務(wù)企業(yè)以業(yè)主欠交物業(yè)服務(wù)費為由，減少物業(yè)服務(wù)內(nèi)容或者降低物業(yè)服務(wù)質(zhì)量和標準，限制業(yè)主合理使用共用設(shè)施設(shè)備和共用部位；以停水、停電、停氣、停熱、捆綁收費等方式，強迫業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費的。
（9）違反《遼寧省物業(yè)管理條例》第六十七條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)侵占利用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備從事經(jīng)營性活動所得的。
（10）物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主或業(yè)主委員會關(guān)系僵化，工作互不配合，業(yè)主意見較大的；不服從物業(yè)項目所在街道或社區(qū)監(jiān)督管理，對反映問題不及時整改的。
（11）將一個物業(yè)管理區(qū)域的全部物業(yè)管理業(yè)務(wù)整體轉(zhuǎn)讓給他人的。
（12）物業(yè)服務(wù)合同終止時，未按規(guī)定移交物業(yè)服務(wù)用房和有關(guān)資料的；擅自撤離物業(yè)管理區(qū)域、停止物業(yè)服務(wù)，不按照規(guī)定辦理退出手續(xù)并移交物業(yè)服務(wù)用房和有關(guān)資料的。
2.建設(shè)單位違法違規(guī)行為
（1）建設(shè)單位未按規(guī)定通過招投標方式選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)，擾亂招投標市場秩序，引起物業(yè)管理糾紛的。
（2）建設(shè)單位未按規(guī)定辦理前期物業(yè)管理備案手續(xù)，商品房買賣合同中未含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的。
（3）建設(shè)單位未按規(guī)定配置或移交物業(yè)服務(wù)用房，或擅自改變規(guī)劃設(shè)計變更物業(yè)服務(wù)用房位置的。
（4）建設(shè)單位未按規(guī)劃設(shè)計要求建設(shè)公建配套設(shè)施，未按規(guī)定履行工程質(zhì)量保修期內(nèi)房屋保修義務(wù)的。
（5）建設(shè)單位未按規(guī)定在物業(yè)交付前與物業(yè)服務(wù)企業(yè)進行物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備承接查驗，并向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交相關(guān)資料。
（6）違反《住宅專項資金資金管理辦法》第十三條規(guī)定，業(yè)主未繳存住宅專項維修資金，建設(shè)單位向業(yè)主交付房屋的；建設(shè)單位違規(guī)代收住宅專項維修資金的。
（7）建設(shè)單位違規(guī)出售、出租停車位（車庫）等其他行為的。
（三）住宅小區(qū)自治管理層面
1.業(yè)主委員會存在違反業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主大會決議行為的。
2.業(yè)主委員會委員違反《遼寧省物業(yè)管理條例》第三十七條規(guī)定，業(yè)主委員會委員有下列行為之一，而業(yè)主大會未決定終止其委員資格的。拒絕或者放棄履行委員職責；挪用、侵占業(yè)主共有財產(chǎn)；利用職務(wù)之便接受減免物業(yè)服務(wù)費、停車費等相關(guān)物業(yè)費用，以及索取、非法收受建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者有利害關(guān)系業(yè)主提供的利益、報酬；打擊、報復、誹謗、陷害有關(guān)投訴、舉報人；泄露業(yè)主信息或者將業(yè)主信息用于與物業(yè)服務(wù)無關(guān)的活動；其他損害業(yè)主共同利益或者可能影響其公正履行職責的行為。
3.違反《遼寧省物業(yè)管理條例》第三十九條規(guī)定，因物業(yè)轉(zhuǎn)讓、滅失等原因不再是業(yè)主，喪失民事行為能力或者依法被限制人身自由的，或有下列情況之一的，業(yè)主委員會沒有決定終止其委員、候補委員資格的。以書面形式向業(yè)主大會、業(yè)主委員會或者居（村）民委員會提出辭職的；因疾病等原因喪失履行職責能力的；不履行業(yè)主義務(wù)的；無正當理由連續(xù)三次不參加業(yè)主委員會會議的；本人、配偶及其親屬在為本物業(yè)管理區(qū)域提供服務(wù)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)任職的；法律、法規(guī)以及管理規(guī)約規(guī)定的其他情形。
4.業(yè)主委員會或者物業(yè)管理企業(yè)未依法簽訂物業(yè)服務(wù)合同的。
5.業(yè)主委員會選舉或改選存在爭議，選聘或改聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)存在糾紛，半年以上未得到有效解決的。
6.業(yè)主委員會任期屆滿后，未及時組織召開業(yè)主大會會議進行換屆選舉的。
7.業(yè)主委員會屆滿后，未及時將屬于業(yè)主大會、業(yè)主委員會的有關(guān)財務(wù)、文件資料、印章等移交給新一屆業(yè)主委員會的。
四、實施步驟
專項整治工作總體分為動員部署、自查自糾、督查巡查、總結(jié)提高、監(jiān)督問責五個步驟，各步驟間既相互銜接，又相互融合。探索創(chuàng)新工作思路和方式方法，完善工作步驟，健全工作機制，豐富整治內(nèi)容，不斷提高和鞏固專項整治工作成果。
（一）動員部署（2022年6月30日前）
制定具體實施方案，成立工作專班，精心安排部署，廣泛宣傳發(fā)動，明確目標任務(wù)、工作要求和職責分工，層層壓緊壓實責任，確保清查整治工作落到實處。
（二）自查自糾（2022年7月1日—2022年8月31日）
各監(jiān)管部門按照各自職責分工，對本單位、本系統(tǒng)在住宅小區(qū)物業(yè)監(jiān)管方面的相關(guān)問題進行自查，針對排查出的問題，進一步完善健全工作機制，制定切實可行的整改措施，全面落實部門監(jiān)管責任。各相關(guān)部門開展自查自糾的基礎(chǔ)上，督促相關(guān)物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照本轄區(qū)專項整治實施方案要求認真開展自查，對存在的問題制定整改措施，落實責任人，并及時完成整改。并將排查出的各監(jiān)管部門及物業(yè)服務(wù)企業(yè)（業(yè)委會）相關(guān)問題與整改結(jié)果報區(qū)物業(yè)管理工作專班進行核查。
（三）督查巡查（2022年9月1日—2022年9月30日）
各相關(guān)部門對照整治重點和職責分工，在企業(yè)自查自糾的基礎(chǔ)上，通過現(xiàn)場巡查、隨機抽查、投訴處理等方式，對轄區(qū)內(nèi)所有住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)項目進行檢查，對有投訴舉報的企業(yè)進行重點檢查，嚴肅查處物業(yè)市場主體違法違規(guī)行為，糾正物業(yè)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量不高問題，曝光典型案例。要對自查、檢查和整改情況，逐一建立臺賬，實行銷號管理。對違法違規(guī)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)要采取責令限期改正，記入不良信用，限制承接物業(yè)服務(wù)項目，依法作出處罰等措施。對嚴重侵害群眾權(quán)益、擾亂物業(yè)服務(wù)市場秩序的物業(yè)服務(wù)企業(yè)（物業(yè)管理人），要及時記入“黑名單”，配合有關(guān)部門依法將其清出市場，并向社會公開曝光。在此期間，區(qū)物業(yè)管理工作專班負責對專項整治工作開展情況進行督查、抽查。
（四）總結(jié)提高（2022年10月1日—2022年10月15日）
各監(jiān)管部門要及時向區(qū)物業(yè)管理工作專班報專項整治工作階段性總結(jié)，查找工作中存在的問題和不足，分析原因，研究制定和完善相關(guān)措施，鞏固專項整治成果?？偨Y(jié)中既要重視問題，也要注重將好的做法和經(jīng)驗，總結(jié)形成一批可推薦、可復制的好經(jīng)驗、好做法。
（五）監(jiān)督問責（2022年10月16日—10月31日）
根據(jù)專項整治工作開展情況和市檢查督導情況，區(qū)物業(yè)管理工作專班對工作走過場、整治不力、成效不明顯的單位和人員進行約談通報，發(fā)現(xiàn)違法違紀問題將移交紀委監(jiān)委。
五、職責分工
（一）區(qū)政府成立區(qū)物業(yè)管理工作專班組織本轄區(qū)各監(jiān)管部門認真開展自查自糾，并對住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)、管理情況進行全面檢查，對發(fā)現(xiàn)的各類問題要采取有力措施進行綜合整治，對發(fā)現(xiàn)的違法違規(guī)行為將依法依規(guī)嚴肅查處。同時，對住宅小區(qū)消防、供電、供水、供熱、供氣等設(shè)施不完善，臨時用電代替正式、備用電源缺失，以及其他影響居民住用安全和正常生活等民生問題進行認真梳理，追根溯源，及時上報，加大協(xié)調(diào)處理力度，力爭逐一盡快解決。
（二）各監(jiān)管部門要對照各自職能分工，認真梳理本部門、本系統(tǒng)在住宅小區(qū)物業(yè)管理中的薄弱環(huán)節(jié)和管理漏洞，健全完善管理工作機制，積極與上級主管部門溝通（各部門具體責任清單附后），結(jié)合實際開展好小區(qū)內(nèi)執(zhí)法活動，支持配合街道做好住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)、管理違法違規(guī)行為的整治工作，督促相關(guān)責任方按要求完成整改。
（三）各住宅小區(qū)建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)（物業(yè)管理人）、相關(guān)違法違規(guī)行為責任人是此次專項整治工作的落實主體，要按照區(qū)專項整治工作部署，認真開展自查自糾，對各監(jiān)管部門的執(zhí)法檢查活動和提出的整改意見、要求，要主動配合、積極整改，確保專項整治工作取得扎實成效。
六、工作要求
（一）提高思想認識，增強責任意識
物業(yè)管理工作是一項關(guān)系群眾切身利益、關(guān)系社會和諧穩(wěn)定、關(guān)系城市形象好壞的重要工作，事關(guān)人民群眾的獲得感、幸福感、安全感。開展物業(yè)服務(wù)行業(yè)專項整治，是認真貫徹落實省市統(tǒng)籌推進疫情防控和經(jīng)濟社會發(fā)展重大決策部署的重要方面，是進一步規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序的重要舉措，是鞏固黨史學習教育成果和深入推進“我為群眾辦實事”活動的具體實踐。各街道、監(jiān)管部門要高度重視，充分認識專項整治工作的重要意義，把思想和行動統(tǒng)一到上級的決策部署上來，增強工作的主動性，切實開展好專項整治工作。
（二）加強組織領(lǐng)導，完善工作機制
區(qū)政府成立全區(qū)物業(yè)管理工作專班，負責全區(qū)專項整治工作的動員部署、綜合協(xié)調(diào)、聯(lián)動推進和調(diào)度統(tǒng)計工作。各街道、監(jiān)管部門安排分管領(lǐng)導和專人負責，配合區(qū)物業(yè)管理工作專班對本轄區(qū)的專項整治工作進行統(tǒng)一部署、全面發(fā)動，做到條塊結(jié)合、上下聯(lián)動，協(xié)調(diào)配合、形成合力。住建部門要發(fā)揮牽頭作用，與其他各監(jiān)管部門做好工作銜接，建立溝通協(xié)調(diào)、信息暢通、成果共享的工作機制，及時研究解決工作中的困難和問題，確保專項整治工作穩(wěn)步有序推進。
（三）壓實各級責任，全面進行整治
各街道辦事處要嚴格落實屬地責任，加強統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，全面動員部署，明確責任部門、責任人，確保排查整治到位。依法認真履行對住宅小區(qū)的物業(yè)管理職責，推進業(yè)主大會、業(yè)主委員會或物業(yè)管理委員會成立工作，并協(xié)調(diào)、指導其開展好日常工作和加強物業(yè)管理，及時協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理活動中的矛盾糾紛，組織物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主積極配合開展好專項整治工作等。各監(jiān)管部門要切實擔負起行業(yè)監(jiān)管責任，相互積極配合、分頭組織推進，在依法依規(guī)查處整治各類違法違規(guī)行為的基礎(chǔ)上，不斷健全完善監(jiān)督管理長效機制。
（四）突出整治重點，依法規(guī)范整治
堅持問題導向，聚焦住宅小區(qū)管理中的熱點、難點和突出問題，重點進行整治。特別是建設(shè)單位對新開發(fā)的不具備交付條件的小區(qū)違規(guī)交房，業(yè)主擅自改變房屋使用功能或隨意改變建筑主體結(jié)構(gòu)、違法裝修、擅自開挖地下空間、擅自加層等嚴重影響公共安全，物業(yè)管理人或業(yè)主侵占公共空間、占用消防通道（車位），小區(qū)電動車充電、消防管理不到位、安全隱患突出，物業(yè)管理人不依規(guī)公開小區(qū)公共收益，業(yè)委會成員不履職盡責或假公濟私等問題，要全面進行排查，依法規(guī)范各方物業(yè)管理行為，妥善處理和徹底整改。切實維護人民群眾的切身利益和生命財產(chǎn)安全。對專項整治中發(fā)現(xiàn)、群眾舉報投訴以及媒體曝光的物業(yè)服務(wù)違法違規(guī)行為，要嚴肅查處。檢查中發(fā)現(xiàn)的涉黑涉惡線索要及時移交掃黑除惡專項斗爭管理部門。對嚴重侵害群眾權(quán)益、投訴舉報較多的物業(yè)項目，要掛牌督辦，及時公布查處結(jié)果，回應社會關(guān)切。對有案不查、袒護包庇違法違規(guī)行為的單位和個人，要嚴肅追究相關(guān)責任，涉及違法違紀的問題要移送紀委監(jiān)委。
（五）加大公開力度，健全獎懲機制
區(qū)住建局將我區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)基本信息向社會公開，及時更新發(fā)布企業(yè)誠信檔案。建立“紅黑名單”制度，公布守信聯(lián)合激勵和失信聯(lián)合懲戒對象名單，對列入“紅名單”的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，建立“綠色通道”，優(yōu)先提供服務(wù)便利，優(yōu)化行政監(jiān)管安排，大力推介其承接物業(yè)服務(wù)項目；對列入“黑名單”的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，實施市場性、行業(yè)性、社會性約束和懲戒。
附件：1.興隆臺區(qū)物業(yè)管理工作專班
2.各部門、街道辦事處物業(yè)管理職責清單
附件1
興隆臺區(qū)物業(yè)管理工作專班
組 長：鄭學龍 區(qū)政府副區(qū)長
副組長：劉 剛 區(qū)住建局局長
汪 悅 區(qū)政府辦副主任
成 員：李德恒 區(qū)發(fā)改局局長
王 華 區(qū)工信局局長
鄭 毅 區(qū)公安分局副局長
徐 凱 區(qū)民政局局長
孫紅謙 區(qū)自然資源分局局長
王赫麟 區(qū)生態(tài)環(huán)境分局局長
蓋 波 區(qū)衛(wèi)健局局長
齊 峰 區(qū)應急局局長
張尚龍 區(qū)消防救援大隊大隊長
寇曉東 區(qū)市場監(jiān)督管理局局長
陳 凱 區(qū)城管執(zhí)法大隊大隊長
吳 碧 盤錦市不動產(chǎn)中心興隆臺分中心
副主任
陳洪波 興盛街道辦事處主任
王 亮 興海街道辦事處主任
胡 波 興隆街道辦事處主任
劉益新 振興街道辦事處主任
劉 芳 渤海街道辦事處主任
宋明山 惠賓街道辦事處主任
謝雪峰 新工街道辦事處主任
陶國天 創(chuàng)新街道辦事處主任
李貴臣 曙光街道辦事處主任
孫承志 歡喜嶺街道辦事處主任
周 雷 沈采街道辦事處主任
專班辦公室設(shè)在區(qū)住建局，辦公室主任：劉剛區(qū)住建局局長，各街道另派2名工作人員進入專班工作。
一、工作機制
按照“物業(yè)管理工作專班具體指導監(jiān)督，各街道、各相關(guān)部門配合”的原則，建立上下聯(lián)動，全面落實物業(yè)行業(yè)領(lǐng)域監(jiān)管責任。區(qū)物業(yè)管理工作專班負責《興隆臺區(qū)物業(yè)領(lǐng)域?qū)ｍ椪喂ぷ鲗嵤┓桨?/font>》工作的制定部署、協(xié)調(diào)調(diào)度及統(tǒng)計，專班辦公室負責具體執(zhí)行與落實工作。
（一）各街道辦事處對轄區(qū)內(nèi)小區(qū)物業(yè)管理工作承擔主體責任
1.街道辦事處要將小區(qū)物業(yè)管理納入社區(qū)綜合管理體系，對小區(qū)綜合管理負總責。主要負責監(jiān)督指導物業(yè)承接查驗工作；指導首次業(yè)主大會會議籌備組、業(yè)主大會和業(yè)主委員會成立，監(jiān)督指導業(yè)主大會、業(yè)主委員會履行職責；組織成立物業(yè)管理委員會；組織召開物業(yè)管理協(xié)調(diào)會議，調(diào)解物業(yè)管理糾紛；采集業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)及項目負責人信用信息，組織開展業(yè)主滿意度調(diào)查；責令限期改正或者撤銷業(yè)主大會、業(yè)主委員會的違法違規(guī)決定；負責原物業(yè)服務(wù)企業(yè)撤離后，新物業(yè)服務(wù)企業(yè)選聘前的應急管理。
2.街道辦事處要充分運用社區(qū)網(wǎng)格化管理平臺，借助城市管理職能下沉，整合物業(yè)管理、城市執(zhí)法的信息和資源，發(fā)揮及時發(fā)現(xiàn)、快速處置、全程監(jiān)督等綜合管理優(yōu)勢，聯(lián)動督促相關(guān)職能部門落實行政監(jiān)管和執(zhí)法責任，解決小區(qū)綜合管理中的實際問題。
3.法律法規(guī)規(guī)定的其他職責。
（二）各監(jiān)管部門責任
1.區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局要充分發(fā)揮牽頭抓總作用，依法加強物業(yè)服務(wù)市場監(jiān)管。主要履行下列職責：
（1）負責對轄區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)活動的日常指導與監(jiān)管，組織實施對所轄街道、各相關(guān)部門物業(yè)管理工作情況的監(jiān)督指導和檢查考核；負責處理轄區(qū)內(nèi)業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的投訴;負責監(jiān)督檢查危害、破壞人防工程設(shè)施等違法行為。
（2）健全市場準入制度，督促指導開發(fā)建設(shè)單位在新建住宅小區(qū)銷售前，開展前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)招標投標等活動，依法依規(guī)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，落實履約保證金制度。督促開發(fā)建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)落實住宅小區(qū)承接查驗制度。
（3）實行“四公開一監(jiān)督”（公開物業(yè)服務(wù)人員姓名和照片、內(nèi)容和標準、收費價格、報修和投訴監(jiān)督電話，特約服務(wù)項目實行明碼標價）制度，強化物業(yè)服務(wù)質(zhì)量監(jiān)督檢查，落實物業(yè)服務(wù)日常巡查通報制度，督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)及時排查、解決服務(wù)中存在的問題。
（4）建立健全物業(yè)企業(yè)信用檔案和物業(yè)服務(wù)質(zhì)量考評體系，定期公布物業(yè)服務(wù)企業(yè)誠信記錄和“紅黑榜”，促進市場優(yōu)勝劣汰。凡物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔案有不良行為記錄的，不得承攬新小區(qū)物業(yè)服務(wù)。
（5）建立分類、梯次培訓機制，切實抓好物業(yè)管理部門、街道、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)培訓工作，全面提升物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)整體素質(zhì)。
（6）負責監(jiān)督住宅小區(qū)（各類房屋建筑及其附屬設(shè)施的建造和與其配套的線路、管道、設(shè)備安裝項目等）工程質(zhì)量和安全，參與重大建筑工程質(zhì)量、安全事故的調(diào)查處理，做好建設(shè)工程竣工驗收備案管理工作。
2.區(qū)自然資源分局在規(guī)劃許可、竣工驗收過程中，應當對物業(yè)服務(wù)用房建筑面積、位置等作為規(guī)劃設(shè)計指標進行審查；
3.區(qū)不動產(chǎn)中心負責在辦理不動產(chǎn)登記時，注明物業(yè)服務(wù)用房建筑位置、面積等事項；
4.區(qū)城市管理綜合行政執(zhí)法局負責查處物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的違法建設(shè)、違規(guī)裝修、擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)、損壞綠地、違反城鄉(xiāng)容貌和環(huán)境衛(wèi)生管理規(guī)定等行為；
5.區(qū)發(fā)展和改革局、市場監(jiān)督管理局負責規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費，監(jiān)督檢查價格公示，查處違規(guī)收費等行為；
6.區(qū)公安分局負責住宅小區(qū)內(nèi)各類違反治安管理行為和犬只等寵物違規(guī)飼養(yǎng)管理等行為的查處。
7.區(qū)工業(yè)和信息化局負責協(xié)調(diào)電力部門對電力設(shè)施進行維修、更新、養(yǎng)護和管理，協(xié)調(diào)處理因電力引起的矛盾糾紛；協(xié)調(diào)通信管理部門監(jiān)督管理新建物業(yè)通信配套設(shè)施建設(shè)及共享使用等工作；
8.區(qū)生態(tài)環(huán)境分局負責違法排放水污染物等監(jiān)督檢查；
9.區(qū)應急局、區(qū)消防救援大隊負責監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)加強住宅小區(qū)消防安全管理，加強對共用消防設(shè)施的維護、保養(yǎng)，并確保正常運行和使用，依法查處占用消防通道、毀壞消防設(shè)施等行為。
10.區(qū)衛(wèi)健局負責督促、指導物業(yè)服務(wù)企業(yè)做好疫情防控及突發(fā)公共衛(wèi)生事件應急處置等工作。
11.其他按照法律、法規(guī)規(guī)定的職責負責物業(yè)管理相關(guān)工作。
（三）建立紅色物業(yè)管理新格局
各街道在區(qū)物業(yè)管理工作專班指導下，積極引導全區(qū)廣大黨員干部參與所在小區(qū)的物業(yè)管理和業(yè)主委員會選舉工作，實現(xiàn)物業(yè)企業(yè)、業(yè)委會黨建全覆蓋。建立健全物業(yè)行業(yè)協(xié)會黨組織管理機制，創(chuàng)新推動黨的建設(shè)與行業(yè)指導監(jiān)管有機融合、互促互進。力爭到2022年底，每個街道物業(yè)黨建試點不少于兩個，以進一步提升業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)黨的組織和工作覆蓋率，確保多方聯(lián)動服務(wù)機制的有效運行。鼓勵社區(qū)（村）兩委班子成員、骨干進入業(yè)主委員會，直接參與業(yè)主委員會選舉；建立健全業(yè)主協(xié)商議事會議、定期財務(wù)公開等制度，切實完善物業(yè)管理運行機制。
二、工作重點
（一）因地制宜，全面實施住宅小區(qū)分類管理
1.新建住宅小區(qū)物業(yè)。要嚴格遵循規(guī)劃設(shè)計方案進行建設(shè)，并通過招投標選聘有資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施等級化物業(yè)管理。開發(fā)建設(shè)單位要按前期物業(yè)管理的相關(guān)規(guī)定，建立完善物業(yè)管理移交手續(xù)，保證前期物業(yè)管理落實到位。業(yè)主委員會組建后，開發(fā)建設(shè)單位、前期物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會三方要按規(guī)定做好物業(yè)管理的轉(zhuǎn)換銜接工作，確保新建住宅小區(qū)全面實行規(guī)范的等級化管理服務(wù)。
2.有物業(yè)管理住宅小區(qū)。街道辦事處為主體，相關(guān)職權(quán)部門緊密配合，負責監(jiān)督、管理轄區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)小區(qū)；要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照簽訂物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、標準執(zhí)行，明確物業(yè)服務(wù)企業(yè)與小區(qū)內(nèi)業(yè)主權(quán)利義務(wù)關(guān)系，通過物業(yè)服務(wù)人員自身業(yè)主水平提升，為業(yè)主提供更好的服務(wù)，提升業(yè)主對小區(qū)服務(wù)的滿意度。
3.改造后的老舊住宅小區(qū)物業(yè)。根據(jù)居民需求及承受能力，把物業(yè)管理同社區(qū)管理有機結(jié)合起來，街道社區(qū)居委會組織召開業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會，完成物業(yè)化管理。對改造后具備條件的老舊住宅小區(qū)，由業(yè)主委員會選聘專業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)按等級實施物業(yè)管理服務(wù)或?qū)嵭袠I(yè)主自治管理。
4.棄管小區(qū)及零散片區(qū)物業(yè)。對暫時無條件推行市場化運作和業(yè)主自治的棄管小區(qū)及零散片區(qū)住宅小區(qū)，按屬地管理原則，由街道、社區(qū)會同相關(guān)部門提供保潔、保綠等基礎(chǔ)性管理服務(wù)，并探索有償式服務(wù)。
（二）突出重點，切實抓好物業(yè)管理的規(guī)范運作
1.嚴格執(zhí)行物業(yè)承接查驗制度。健全完善物業(yè)承接查驗監(jiān)督管理制度，明確新建小區(qū)物業(yè)承接查驗的具體內(nèi)容，嚴格執(zhí)行物業(yè)承接查驗制度，確保接收物業(yè)權(quán)屬明確、資料完整、質(zhì)量合格、配套齊全。
2.規(guī)范物業(yè)項目前期管理。新建的物業(yè)項目在業(yè)主委員會未成立期間，必須實行前期物業(yè)管理。
3.規(guī)范物業(yè)相關(guān)合同管理。開發(fā)建設(shè)單位要與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂前期物業(yè)管理委托合同；業(yè)主委員會成立后，應代表業(yè)主與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂正式物業(yè)管理服務(wù)合同，明確各自權(quán)利、義務(wù)和責任。
4.規(guī)范物業(yè)服務(wù)行為。建立物業(yè)服務(wù)標準化體系，完善財務(wù)公開公示制度，定期公布物業(yè)費等收支情況，強化物業(yè)信用信息管理，健全物業(yè)服務(wù)投訴責任機制，完善退出機制，確保物業(yè)服務(wù)企業(yè)更好完成物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的設(shè)施維護、環(huán)境保潔、綠化養(yǎng)護、公共秩序維護等工作。
（三）完善機制，扶持物業(yè)服務(wù)行業(yè)發(fā)展
1.合理規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費、定價。對普通住宅小區(qū)前期物業(yè)服務(wù)收費實行分等級定價，建立完善的政府指導價和市場調(diào)節(jié)價相結(jié)合的物業(yè)服務(wù)收費機制，保障性安居工程、老舊住宅小區(qū)實行市場調(diào)節(jié)價；新建商品住宅或者接受業(yè)主委托開展特約服務(wù)等其他物業(yè)服務(wù)項目，實行政府指導價。
2.提高物業(yè)管理費收繳率。物業(yè)服務(wù)企業(yè)要按照法律法規(guī)及物業(yè)服務(wù)合同約定合理收取物業(yè)管理費，對不按時足額繳納物業(yè)管理費的業(yè)主,可通過書面告知所在單位、小區(qū)內(nèi)公示等方式催繳。業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定逾期不繳納物業(yè)管理費，且經(jīng)生效法律文書確認的,將其納入信用信息管理。
3.加大政府培育和支持力度。建立健全物業(yè)考核獎勵機制,引導和鼓勵物業(yè)服務(wù)企業(yè)做大做強,推動現(xiàn)代物業(yè)服務(wù)業(yè)發(fā)展。
4.鼓勵社會組織參與物業(yè)服務(wù)。鼓勵支持住宅小區(qū)引入專業(yè)社會組織,提供法律援助、文化建設(shè)、社會工作、科學健身等專業(yè)服務(wù),滿足業(yè)主多元化物業(yè)服務(wù)需求。
5.完善公眾滿意度測評機制。暢通物業(yè)服務(wù)、報修、投訴渠道，明確居民投訴受理流程，支持和保障居民的合理訴求，但不支持居民以服務(wù)不到位為由拒繳物業(yè)費，以及不符合程序的罷免行為。創(chuàng)造公平、公正的競爭環(huán)境，促進物業(yè)管理的專業(yè)化、市場化、社會化，切實維護業(yè)主的合法權(quán)益。
（四）積極引導，規(guī)范業(yè)主自治管理
1.完善選舉制度。進一步完善業(yè)主大會和業(yè)主委員會選舉制度,健全業(yè)主管理、約束機制,業(yè)主委員會成立前或換屆(辭職)的過渡期內(nèi)，由社區(qū)黨組織監(jiān)督、指導物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)行為。
2.規(guī)范財務(wù)制度。業(yè)主委員會財務(wù)情況按相關(guān)規(guī)定定期公布,接受全體業(yè)主監(jiān)督,在管理規(guī)約中要明確業(yè)主代表經(jīng)業(yè)主委員會或社區(qū)黨組織同意可以查閱業(yè)主委員會財務(wù)狀況,發(fā)現(xiàn)問題可要求業(yè)主委員會做出書面解釋。
3.健全監(jiān)督制度。建立物業(yè)管理活動業(yè)主監(jiān)督制度,在管理機制健全的小區(qū)試點成立業(yè)主委員會的監(jiān)督檢查組織,加強對業(yè)主委員會的監(jiān)督。
（五）依法調(diào)解，強化物業(yè)監(jiān)管
1.建立完善物業(yè)糾紛調(diào)解機制，強化屬地調(diào)解職能,切實做到小事不出社區(qū)、大事不出街道。各街道物業(yè)糾紛調(diào)解委員會要妥善協(xié)調(diào)小區(qū)業(yè)主、業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的關(guān)系,積極化解矛盾糾紛。
2.強化物業(yè)企業(yè)監(jiān)管。加強對物業(yè)公司的監(jiān)督與指導，并依據(jù)《盤錦市物業(yè)管理條例》《盤錦市住宅小區(qū)物業(yè)管理考核暫行辦法》以及《盤錦市住宅物業(yè)服務(wù)等級評分標準》定期對轄區(qū)內(nèi)物業(yè)公司進行常規(guī)等級標準考核，考核結(jié)果記入企業(yè)信用檔案，作為企業(yè)物業(yè)管理招投標及物業(yè)管理小區(qū)創(chuàng)優(yōu)達標等活動評審的參考依據(jù)。并依據(jù)《盤錦市物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用信息管理》建立物業(yè)公司紅黑榜，對信用等級評定為不合格的物業(yè)公司，納入黑名單，禁止企業(yè)參加物業(yè)項目招投標、承接新項目；同時針對該企業(yè)的在管物業(yè)項目，向物業(yè)項目建設(shè)單位或小區(qū)居民大會提交終止物業(yè)服務(wù)合同、清退該物業(yè)公司的書面建議。
三、工作要求
1.各街道、監(jiān)管部門負責物業(yè)行業(yè)領(lǐng)域信息報送及協(xié)助督查工作，區(qū)物業(yè)管理工作專班負責信息匯總，并開展隨機檢查。
2.各街道及相關(guān)監(jiān)管部門負責物業(yè)行業(yè)領(lǐng)域?qū)ｍ椪螜z查工作，并將檢查發(fā)現(xiàn)的問題信息，報送專班辦公室匯總，專班負責對檢查出的報送問題整改情況進行檢查。
3.每月20日，由專班對發(fā)現(xiàn)的各街道、監(jiān)管部門及物業(yè)服務(wù)企業(yè)（業(yè)委會）相關(guān)問題整改情況進行專項督查，對拒不整改或整改不到位的街道、監(jiān)管部門及物業(yè)服務(wù)企業(yè)（業(yè)委會）進行約談通報，發(fā)現(xiàn)違法違紀問題將報送有關(guān)部門進行處理。每月25日，由專班辦公室匯總專班工作開展情況，形成材料向組長與副組長匯報。
附件2
各部門、街道辦事處物業(yè)管理職責清單
一、發(fā)改部門
負責規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費，監(jiān)督檢查價格公示，查處違規(guī)收費等行為。
二、工信部門
負責協(xié)調(diào)電力部門對電力設(shè)施進行維修、更新、養(yǎng)護和管理，協(xié)調(diào)處理因電力問題引起的矛盾糾紛。負責監(jiān)督管理住宅物業(yè)通信配套設(shè)施建設(shè)及共享使用等工作。
三、公安部門
負責住宅小區(qū)內(nèi)各類違反治安管理行為和犬只等寵物違規(guī)飼養(yǎng)管理等行為的查處。
四、民政部門
負責健全社區(qū)日間照料中心建設(shè)。
五、自然資源部門
負責在規(guī)劃許可、竣工驗收過程中，對物業(yè)服務(wù)用房建筑面積、位置等規(guī)劃設(shè)計指標進行審查和核驗；并在辦理不動產(chǎn)登記時，注明物業(yè)服務(wù)用房建筑位置、面積等事項。
六、生態(tài)環(huán)境部門
負責住宅小區(qū)內(nèi)違法排放水污染物等情況進行監(jiān)督檢查，并對檢查中發(fā)現(xiàn)的問題督促相關(guān)責任單位及時進行整改。
七、住建部門
在本級政府的領(lǐng)導下，負責牽頭組織本次專項整治工作。區(qū)住建部門負責監(jiān)督、檢查、指導和協(xié)調(diào)各街道有關(guān)部門開展物業(yè)管理工作，建立完善物業(yè)管理相關(guān)制度、法規(guī)和監(jiān)督管理信息平臺，負責住宅專項維修資金監(jiān)督管理工作，促進業(yè)主自治和提高物業(yè)管理及服務(wù)水平。
區(qū)住建部門負責監(jiān)督指導街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）履行物業(yè)管理職責；監(jiān)督指導前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)招標投標等活動；按照職權(quán)劃分監(jiān)督管理住宅專項維修資金；負責商品住房交付使用核驗；負責物業(yè)管理區(qū)域資料、前期物業(yè)招標、前期物業(yè)服務(wù)合同、物業(yè)承接查驗協(xié)議、業(yè)主大會成立決議、業(yè)主委員會選舉決議和物業(yè)服務(wù)合同的備案；負責定期開展物業(yè)服務(wù)質(zhì)量專項檢查，物業(yè)服務(wù)企業(yè)及項目負責人信用信息征集、核查和監(jiān)督管理工作，并接受查詢；負責物業(yè)檔案的建立及管理；組織培訓街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、居（村）民委員會物業(yè)管理相關(guān)工作人員和業(yè)主委員會成員；監(jiān)督檢查建設(shè)單位改造建筑工程質(zhì)量保修責任，監(jiān)督檢查建筑裝飾裝修活動；監(jiān)督檢查供水、供氣、供熱活動等。
八、衛(wèi)生健康部門
負責督促、指導物業(yè)服務(wù)企業(yè)做好疫情防控及突發(fā)公共衛(wèi)生事件應急處置等工作。
九、應急部門、區(qū)消防救援部門
負責監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)加強住宅小區(qū)消防安全管理，加強對共用消防設(shè)施的維護、保養(yǎng)，并確保正常運行和使用，依法查處占用消防通道、毀壞消防設(shè)施等行為。
十、市場監(jiān)督管理部門
負責住宅小區(qū)內(nèi)電梯及其他特種設(shè)備日常管理、維護、檢測、使用等情況的監(jiān)管檢查，并對發(fā)現(xiàn)的違法、違規(guī)問題依法進行查處。
十一、城管綜合執(zhí)法部門
負責查處物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的違法建設(shè)、違規(guī)裝修、擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)、損壞綠地、違反城鄉(xiāng)容貌和環(huán)境衛(wèi)生管理規(guī)定等行為，并對住建部門移交的其他主體物業(yè)違法行為線索進行核查和行政處罰。
十二、街道辦事處
監(jiān)督指導物業(yè)承接查驗工作；指導首次業(yè)主大會會議籌備組、業(yè)主大會和業(yè)主委員會的成立，監(jiān)督指導業(yè)主大會、業(yè)主委員會改造職責；組織成立物業(yè)管理委員會；負責如今物業(yè)管理協(xié)調(diào)會議，調(diào)解物業(yè)管理糾紛；采集業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)及物業(yè)服務(wù)企業(yè)項目負責人信用信息，組織調(diào)查業(yè)主滿意度；責令限期改正或者撤銷業(yè)主大會、業(yè)主委員會的違法違規(guī)決定；負責原物業(yè)服務(wù)企業(yè)撤離后，新物業(yè)服務(wù)企業(yè)選聘前的應急管理等。
